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辻堂新町司法書士事務所
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藤沢市、茅ヶ崎市、辻堂・湘南管轄エリアを中心に対応しております。

売買・相続・贈与などの登記手続きでお悩みならお気軽にお問い合わせ下さいませ。
辻堂新町司法書士事務所久保田　淳
司法書士 久保田淳
不動産の名義変更とは

土地建物の権利関係に変更があった場合、登記簿（＝不動産の名義）を変更しなければ、原則として他の人にその権利の変更を主張できません。（登記簿は法務局にあります。現在はコンピューター化されています。）
これは自動的にされるわけではなく、当事者から法務局に申請（または司法書士からの代理申請）があってはじめて変更されます。（一部例外もあります）
上記のことを権利に関する登記といい、権利の変更どおりに、法務局にある土地建物の登記簿を書き換えることです。(法務局には各地区ごとに管轄があります。藤沢市・茅ヶ崎市の不動産の場合は辻堂駅近くの湘南法務局が管轄になります。）

権利移転と名義変更

不動産の名義変更（登記）が権利の移転の条件だと勘違いしやすいですが正しい考え方は逆になります。
実際に権利が移転（権利変動）したことにより名義変更が申請可能になります。
そのため司法書士は申請する前に本当に権利変動があったのか確認する義務があります。例えば離婚による財産分与の際に戸籍謄本や離婚届けの受理証を用意していただきますが、これは離婚が成立してはじめて効力（権利変動）が発生するからです。そのため戸籍謄本等は法務局に提出しませんが、司法書士が実体関係（権利変動）を確認するために必要になります。

相続登記をするには遺産分割をする必要があるのか

遺産分割をしなくても、法定相続分での登記や、遺言による相続登記などもできます。法定相続による登記をした後、遺産分割による登記もできます。ただし、法定相続分による登記をする場合、相続人すべての人から委任状はいただくことになります。
※法定相続分とは法律で定められている相続分の割合です。
例えば夫が亡くなり妻と子一人が相続人の場合は各2分の1づつとなります。
具体的の個々の財産を誰が相続するか決めるのが遺産分割です。
（例えば、不動産は妻、預貯金は子供とかです）

贈与と不動産取得税

不動産の贈与による名義変更をしたいというお問い合わせがよくありますが、その際ほとんどの人は不動産取得税のことを認識しておりません。
これは県の税金で名義変更をした後（約半年後）、対象者に県税事務所から納税通知書が送られてくるのでそれで支払いをするものです。
相続は課税対象外ですが、贈与は課税対象です。
この税金には軽減の特例があり、条件が合えばまったく課税されない可能性もありますが、その点も含めて名義変更前に検討しておく問題です。

司法書士に依頼するときにできるだけ費用を安くしたい

不動産の名義変更には戸籍や住民票などいろいろな書類が必要になります。戸籍、住民票は司法書士が職権で取得することもできますが、そうすると実費プラス司法書士報酬がかかります。自分で用意できる分はして、それ以外の分を司法書士で取得してもらうのが、いちばんいいと思います。

不動産の名義変更を依頼したいが、すぐに費用が知りたい

結論からいいますと、資料がないとお答えできないです。というのは、不動産の名義変更には登録免許税という税金がかかりますが、これは土地建物の評価証明書の金額をもとに計算します。また、登記内容によっては登記申請を2回以上に分ける必要があります。これらも登記簿謄本などで確認する必要があります。つまり資料がないと計算ができないというわけです。
※藤沢市・茅ヶ崎市の不動産の登記簿謄本は湘南法務局で取得できます。
※評価証明書は各市役所または出張所（市民センター）で取得できます。

どの時点で金額がわかりますか

必要書類がすべてそろった段階でお見積りを提示させていただきます。登記申請は費用をいただいた後になります。また、お見積りを確認して納得ができない場合、この時点で依頼をキャンセルすることもできます。（それまでにかかった費用、例えば書類取得費用などはいただくことになりますが）

費用の内訳は

実費は登記にかかる登録免許税、完了後の登記簿謄本や戸籍などの取得費用、郵送費、交通費などです。あとは司法書士報酬（登記申請、書類作成、書類取得など）になります。
※藤沢市・茅ヶ崎市の不動産の場合は湘南法務局が管轄なので、当事務所の場合は
　交通費がかかりません。

必要な書類を知りたい

別ページで代表的な例をご案内しましたが、細かい説明は省略しております。また、例えば相続登記の場合は法定相続と遺産分割で異なってきます。ご依頼を受ける際に個別にご説明させていただきます。

登録免許税

申請する際に払う税金のことです。この税金を納めないと法務局は名義変更（登記）をしてくれません。また税金ですので計算方法が決まっています。
（所有権移転は土地建物の評価額に決まった税率を掛けます。また抵当権抹消は不動産の個数に1000円を掛けます。このように申請する種類によって計算方法は異なります。）
計算方法が決まってますのでこの部分はどの司法書士が担当しても同じ金額になります。（当然自分で申請する場合も同じ金額が必要になります。）
税金を納める方法は、通常は紙に収入印紙を貼って申請書と合わせて法務局に提出します。ご依頼の場合は手数料と登録免許税分の金額をまとめていただいて、こちらの方で印紙を購入して申請するのが一般的です。

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